Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist eine zentrale Größe bei der Wertermittlung für eine Immobilie. Es handelt sich um eine Annäherungsgröße, bietet aber einen Richtwert, der beim Kauf und Verkauf einer Immobilie bedeutend ist.

Zusammenfassung: Das ist der Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist der grundlegende Faktor bei der Berechnung des Grundstückswertes und fließt in die Immobilienbewertung ein. Es handelt sich um einen Durchschnittswert, der aus den Bewertungen und Verkaufspreisen der umliegenden Grundstücke ermittelt wird. Diese Bewertungen werden vom Gutachterausschuss der Kommune veröffentlicht und für alle einsehbar in der Datenbank BORIS hinterlegt.

Wie werden die Daten für den Bodenrichtwert ermittelt?

Relativ einfach ist die Ermittlung dieses Werts, wenn in unmittelbarer Nachbarschaft – bei ähnlichen Bodenbedingungen – schon Grundstücke (bebaut oder nicht) verkauft worden sind. Dann besteht die Wertermittlung aus einem Durchschnittswert der Summe aller bereits getätigten Grundstücksverkäufe. Das nennt sich „Vergleichswertverfahren“.

Gibt es keine Vergleichswerte, müssen die „harten Fakten“ des jeweiligen Grundstücks zusammengetragen und bewertet werden. Zu diesen harten Fakten gehören Dinge wie die Grundstücksform, die Bebauung rundum, bebaubare Fläche und Bebauungsvorschriften im unmittelbaren Umfeld. Natürlich auch Lage, Infrastruktur, Versorgungsumfeld, Nachbarschaft, Bepflanzung und Erschließungsgrad der Umgebung.

Ein ganz wichtiger Faktor kann die Bodeneigenschaft sein – da ist insbesondere auf mögliche Altlasten zu achten. Auch hier gilt: Meist geht es nicht um einzelne Grundstücke, sondern um eine Daten- und Faktensammlung, aus der ein Durchschnittswert gebildet wird.

Wo sind die Daten für den Bodenrichtwert zu finden?

Zur Berechnung des Bodenrichtwerts für ein Grundstück bietet die amtlichen Kaufpreissammlungen die Grundlage. Diese Sammlungen werden von bundesweit existierenden Gutachterausschüssen seit 1960 für alle Grundstückswerte in Deutschland geführt.

Die Sammlung dieser Daten ist gemäß §192 Baugesetzbuch(BauGB) und § 179 Bewertungsgesetz (BewG) Pflicht. Ziel ist, mithilfe eines unabhängigen Gremiums aus Immobiliensachverständigen für Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu sorgen. Die Daten werden unter mathematisch-statistischen Aspekten – und unter Wahrung des Datenschutzes – analysiert und in zusammengefasster Form publiziert. In dieser Form bilden sie die Grundlage von Verkehrswertgutachten privater Sachverständiger wie auch von Beleihungswertgutachten der Banken.

Die zentrale Datenbank BORIS bietet Einblicke in den Bodenrichtwert

Zuständig für die Sammlung aller Bodenrichtwert-Daten sind Gutachterausschüsse, die in den Bundesländern an unterschiedlichen Stellen angesiedelt sind, etwa bei den Kommunen selbst, bei Vermessungs- und Katasterämtern oder in kreisfreien Städten und Landkreisen in den jeweiligen Regionaldirektionen. Seit 2009 muss es zudem Gutachterausschüsse (OGA) oder zentrale Geschäftsstellen (ZG) in den Kommunen geben. Die Aufgabe besteht vor allem darin, auf die Einhaltung einheitlicher Standards im jeweiligen Bundesland hinzuwirken. All diese Stellen veröffentlichen die Daten der Bodenrichtwerte in der Datenbank BORIS. Darüber hinaus sind mündliche Auskünfte bei den zuständigen Stellen in der Regel kostenlos, für Datensammlungen auf Datenträgern etc. kann eine Gebühr erhoben werden.

Bodenrichtwerte sind nur Annäherungswerte

Bodenrichtwerte sind dem Namen entsprechend lediglich Anhaltspunkte. Sie beziffern den unverbindlichen, aus den Erfahrungswerten der Vergangenheit hochgerechneten Grundstückswert. Trotzdem ist die Einstufung ein guter Anhaltspunkt für den Grundstückswert. Die ermittelte Summe ist außerdem eine Grundlage bei der Wertermittlung der Immobilie, zu der jedoch der Gebäudewert hinzuzurechnen ist. Je nach Immobilienbewertungsverfahren kommt es am Ende zu – meistens geringfügigen – Unterschieden beim Ergebnis.