Wertsteigernde und wertsenkende Faktoren für den Immobilienpreis

Ob der Preis für den Verkauf einer Immobilie steigt oder sinkt, ist von zahlreichen Faktoren abhängig. Manche dieser Faktoren können Sie beeinflussen, andere nicht. Sie haben beispielsweise keinen Einfluss auf Faktoren wie den Bodenrichtwert, die Lage oder Infrastruktur und Wirtschaftsfaktoren am Standort. Aber Sie können andere Faktoren beeinflussen wie die Energieeffizienz, die Bausubstanz, innenarchitektonische Details und Ausstattung sowie Sach- und Rechtsmängel. Wir stellen Ihnen hier die wichtigsten beeinflussbaren Faktoren vor, die in eine Immobilienbewertung einfließen und so für den Preis relevant sind.

Zusammenfassung: Diese Faktoren beeinflussen den Preis einer Immobilie

Es gibt eine Reihe von Faktoren, die den Verkaufspreis einer Immobilie beeinflussen. Sofern es sich finanziell bezahlt macht, kann es sich lohnen, vor dem Verkauf einige Optionen zur Optimierung der Immobilie zu nutzen, aber auch die kontinuierliche Pflege und stetige Verbesserung am Objekt während der Zeit des Besitzes machen sich am Ende bezahlt. Die wichtigsten Einflussgrößen sind Energieeffizienz, Bausubstanz, Inneneinrichtung bzw. Ausstattung sowie Rechtsmängel.

Der Faktor Energieeffizienz: Energiesparsamkeit ist ein Pluspunkt

Ein äußerst wichtiger Faktor für den Preis ist die Energieeffizienz der Immobilie. Eine neue Heizungsanlage – idealerweise eine Wärmepumpe – eine gute Dämmung und möglichst eine eigene Fotovoltaikanlage sind Top-Argumente für einen guten Preis. Alte Ölheizungen in ungedämmten Immobilien bedeuten dagegen einen erheblichen Abschlag. Der Faktor Energieeffizienz spiegelt sich nicht nur im Energieausweis wider, sondern beeinflusst die Unterhaltskosten stark.

Wirken sich die Energiewerte einer Immobilie wirklich auf den Verkaufspreis aus?

Der Unterschied zwischen einer Energieeffizienzklasse A+ und der (schlechtesten) Energieeffizienzklasse H kann das Zehnfache an Plus, beziehungsweise Minus in den Unterhaltskosten einer Immobilie ausmachen. Das ist ein beachtlicher Unterschied, der sich stark auf den Verkaufspreis auswirkt. Immobilien mit einer guten Energieeffizienz erzielen grundsätzlich bessere Verkaufspreise als Häuser oder Wohnungen mit einer schlechteren Energieeffizienz. Auch auf Mietpreise haben diese Daten Einfluss.

Das Problem: Viele der Maßnahmen zur Verbesserung des Energiewertes sind relativ aufwendig und teuer. Häufig sind die Kosten höher als der zu erwartende Preisabschlag. Es ist sinnvoll, sich von Fachleuten beraten zu lassen. Zum einen gibt es professionelle Energiesparberater. Und zum anderen kann das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie oder die KfW helfen: Da werden immer wieder neu verschiedene Fördermöglichkeiten angeboten.

Der Faktor Bausubstanz: Stetige Optimierungen stützen den Preis

Wände, Dächer und Keller sind wesentliche Teile der Bausubstanz. Wenn Sie hier regelmäßig optimiert haben, stützt das den Preis. Ein undichtes Dach, Schimmel im Keller oder Löcher sowie abgebröckelter Putz sind Minuspunkte. All das führt zu großer Feuchtigkeit und kann die Bausubstanz angreifen. Es zahlt sich im wahrsten Sinne des Wortes aus, wenn Sie regelmäßig die neuralgischen Punkte prüfen und kleine Schäden sofort ausbessern.

Zur Pflege und Optimierung der Bausubstanz gehören auch sekundäre Arbeiten wie ein neuer Außenanstrich. Bei allen Arbeiten sollte aber die Frage im Mittelpunkt stehen: Schützt das wirklich die Immobilie und lässt sich der Aufwand beim Verkauf in Geld ummünzen? In umkämpften Märkten hat das möglicherweise einen größeren Einfluss als auf dem Land, wo das Angebot kleiner ist.

Der Faktor Ausstattung: Das Auge kauft mit

Wertsteigernd können auch Dinge wie ein hochwertiger Bodenbelag, ein renoviertes Bad, Rollläden oder eine Smart-Home-Installation sein. Zerschlissener Teppich, Kratzer im Parkett oder ein Badezimmer aus den 50er-Jahren sind eher wertmindernd.

Vor einem Verkauf sollten Sie abwägen, ob sich ein Erneuern dieser Details lohnt. Klar ist aber: Das Auge kauft mit. Je besser der Zustand der Inneneinrichtung ist, desto eher lassen sich ein paar Prozent mehr beim Verkaufspreis rechtfertigen. Perfekt für alle wird und kann es wohl nie sein. Wenn Sie als Verkäufer zu viel investiert haben, laufen Sie Gefahr, durch zu hohe Renovierungskosten Ihren Gewinn eher zu senken als zu heben.

Was genau steigert den Wert durch Ausstattung?

Ganz allgemein gilt: Alles, was neu ist, steigert den Wert. Doch nicht alles Neue ist für alle Kaufinteressenten interessant. So kann eine junge Familie mit dem brandneuen Treppenlift sicher nichts anfangen, ältere Menschen dagegen können darin einen Vorteil sehen. Für den großen Garten braucht man sehr viel Zeit – die haben nicht alle neuen Eigentümer. Die brandneue Fußbodenheizung ist für Menschen uninteressant, die lieber Teppich auf dem Boden haben. Von solchen Beispielen gibt es viele.

Daher: Neuerungen sollten idealerweise immer eine möglichst große Zielgruppe ansprechen. Möglich ist das mit durchdachten Änderungen. Wenn schon Laminat, dann bitte nicht in der allerdünnsten Beschichtung. Holzböden haben eine viel längere Lebensdauer – das ist in jedem Fall ein wertsteigerndes Ausstattungsmerkmal. Das neu verlegte Parkett aus heimischem Holz ist vielleicht sogar das akzeptierteste Merkmal gehobener Ausstattung. Bei Lichtsystemen sind sauber in der Decke oder Wand integrierte Strahler attraktiv. Ähnliches gilt für hochwertige Armaturen, Toiletten, Türen und Türgriffe. Haustechnik mit Smart-Home-Elementen, sicherer Türverschlusstechnik oder Videokamera sind ebenfalls Pluspunkte. Naturstein, moderne zeitlose Badezimmer, ein leicht erreichbarer Pkw-Stellplatz, ein Gartenhäuschen, eine Wallbox oder ein Glasfaseranschluss sind Pluspunkte, die viele Kaufinteressenten als positiv ansehen.

Der Faktor Mängel: Starke Abschläge sind möglich

Ein echtes Problem für einen guten Verkaufspreis können Mängel sein. Während die oben genannten Aspekte in die Kategorie Sachmangel fallen können, wiegen Rechtsmängel besonders schwer. Dabei geht es um Belastungen im Grundbuch, die es dem Käufer erschweren, die Immobilie zu nutzen. Wege- und Leitungsrechte, ein Wohnrecht, auch Erbpacht sind solche Punkte, die den Wert reduzieren können. Soweit es möglich ist, sollten Sie Rechtsmängel bereits vor dem Verkauf ausräumen, um einen marktgerechten Verkaufspreis erzielen zu können.

Ändern Sie nach Möglichkeit die Aspekte, die wertmindernd wirken

Es gibt eine Reihe von wertmindernden oder wertsteigernden Faktoren. Prüfen Sie vor einem Verkauf, ob es sich entsprechende Arbeiten lohnen. Der Einbau einer neuen Heizung ist vor einem Verkauf in der Regel wirtschaftlich unsinnig. Aber die Investition in einen Anstrich oder eine Kellersanierung kann sich durchaus bezahlt machen. Speziell Rechtsmängel sollten Sie möglichst beseitigen lassen. Je mehr negative Faktoren Sie beseitigen und je mehr wertsteigernde Faktoren sich finanziell rechnen, desto besser ist es für einen marktgerechten Verkaufspreis.