Immobilienverkauf: mangelnde Bonität des Käufers als Problem

Auf dem Weg zum Vertragsabschluss kann es beim Immobilienverkauf zu einem ärgerlichen Problem kommen: Der Verkäufer ist nicht solvent. Der Verkauf an diesen Interessenten platzt damit in letzter Sekunde. Mehr noch: Sie haben Zeit und Energie in die Vorbereitung und Verhandlung investiert und müssen nun eine Alternative suchen.

Zusammenfassung: Darum sollten Sie die Bonität des Käufers prüfen

Prüfen Sie die Bonität und Finanzierung des Käufers möglichst frühzeitig. Indem Sie relevante Eckdaten abfragen, können Sie ein Ausfallrisiko minimieren. Wichtigste Instrumente sind Bonitätsauskünfte, Einkommens- und Vermögensnachweise sowie die allgemeine Bankbestätigung und insbesondere die finale Finanzierungszusage der Bank.

Warum ist die Bonitätsprüfung beim Hausverkauf so wichtig?

Sie sollten die Bonität und die Finanzierung des Kaufinteressenten immer prüfen. Dafür gibt es drei wichtige Gründe:

1. Platzt der Vertrag, müssen Sie mit weiteren Interessenten verhandeln und die Zeit bis zum Verkauf verlängert sich.
2. Sind Sie auf den Verkaufserlös angewiesen, können Sie durch den verzögerten Verkauf in eine finanzielle Schieflage geraten.
3. Sie haften für Kosten wie die Grunderwerbsteuer gesamtschuldnerisch mit dem Käufer. Kann dieser die dafür zusätzlich erforderliche Summe nicht aufbringen, müssen Sie einspringen. Das ist sehr selten, aber theoretisch möglich.

Was bedeutet Finanzierung und was bedeutet Bonität?

Es gibt zwei Aspekte, die Sie prüfen sollten. Zum einen die Finanzierung. Dabei geht es darum, ob der Käufer die vereinbarte Kaufsumme aufbringen kann. Zum anderen die Bonität. Dabei geht es darum, ob der Interessent ein Darlehen bekommen kann (wirtschaftliche Kreditwürdigkeit) sowie zahlungswillig und zuverlässig ist (persönliche Kreditwürdigkeit).

Die Bonität geht folglich über die Finanzierung hinaus. Es handelt sich um eine Einschätzung, ob ein Schuldner wirtschaftlich in der Lage und willig ist, den finanziellen Verpflichtungen nachzukommen. Also etwa: die Kredittilgung oder auch nur schlicht das Bezahlen von Rechnungen. Das ist wichtig, um die allgemeine Kreditwürdigkeit und Zuverlässigkeit sowie bei Ratenzahlungen eventuelle Ausfälle abschätzen zu können.

Die Hürde: Verkäufer erhalten in der Regel keine Bonitätsauskünfte

Es gibt leider ein Problem. Aus Datenschutzgründen erhalten Immobilienverkäufer in der Regel keine Auskünfte über die Bonität bei der Schufa oder einer anderen Auskunftei. Zwar ist das grundsätzlich über den Umweg einer Mitgliedschaft möglich. Das ist jedoch mit einem unverhältnismäßig großen Aufwand und Kosten verbunden. Auch dann sind Abfragen mit einem berechtigten Interesse sehr detailliert zu begründen. In den meisten Fällen müssen Sie daher andere Wege einschlagen.

Prüfen nicht Makler und Notar die Finanzierung?

Viele Verkäufer meinen, dass Makler und Notare die Finanzierung einer Immobilie und die Bonität prüfen. Der Notar macht das nicht. Er berät lediglich neutral über alle Fragen rund um den Verkauf und wickelt diesen ab.

Der Makler kann diese Aufgabe möglicherweise übernehmen. Allerdings sollten das dann im Vermarktungsvertrag als Verpflichtung aufgeführt sein, die Zahlungsfähigkeit von Interessenten zu prüfen. Diese Formulierung verpflichtet den Makler, die finanziellen Verhältnisse intensiv zu prüfen. Kommt er dem nicht nach, verletzt er sogar seine Vertragspflichten und wird schadensersatzpflichtig. Nicht alle Makler bieten diesen Service an.

Gibt es Finanzierungsprobleme? So gehen sie vor und prüfen die Bonität des Käufers

Sie erhalten als Verkäufer weder von der Bank des Interessenten oder einer Auskunftei wie der Schufa noch vom Notar eine Einschätzung zur Kreditwürdigkeit des Interessenten. Der einzige gängige Weg, um Informationen zur Finanzierung und Bonität des Käufers zu erhalten, ist eine Abfrage von Daten direkt beim Interessenten.

Die Datenschutzgrundverordnung erlaubt Ihnen diese Abfragen erst zur Vertragsunterschrift. Sie sollten aber frühzeitig darauf hinweisen, dass Sie dem Vertrag nur bei guter Bonität zustimmen werden. Der Interessent wird dann seinerseits sehr wahrscheinlich alle Unterlagen sammeln und zum erforderlichen Zeitpunkt vorlegen wollen. Sie sollten dann vier Aspekte prüfen.

Es gibt leider keine Garantie, dass die Finanzierung nicht kurz vor der Vertragsunterzeichnung noch platzt. Das passiert aber sehr selten. Sie können diese Gefahr minimieren, indem Sie die folgenden Punkte prüfen und so Ihre Sicherheit durch Aussortieren von „Wackelkandidaten“ steigern.

Prüfen Sie die Schufa-Selbstauskunft

Lassen Sie sich eine aktuelle Schufa-Selbstauskunft zeigen. Damit erfassen Sie, ob es Probleme geben kann. Die Auskunft dient dazu, Zahlungssäumnisse oder Überschuldung zu identifizieren.

Es gibt zwei Arten der Selbstauskunft. Der Schufa-Bonitätscheck enthält nur einen kurzen Hinweis. Es sollte auf dem Dokument ersichtlich sein, dass „ausschließlich positive Vertragsinformationen“ vorliegen. Andere Aussagen sprechen für ein potenzielles Risiko. Ganz anders ist die umfassende Schufa-Selbstauskunft zusammengestellt. Diese listet verschiedene Bereiche, Zahlungsmoral und Verträge auf und bietet einen tiefen Einblick in die Bonität des Interessenten. Das Dokument ist deutlich aussagekräftiger, legt aber nicht jeder Interessent vor.

Prüfen Sie die Einkommensnachweise

Auch wenn es für den Verkauf nicht erforderlich scheint: Lassen Sie sich vor Vertragsunterzeichnung die drei letzten Einkommensnachweise bzw. bei Selbstständigen eine BWA des Steuerberaters zeigen. So haben Sie einen Überblick, ob der Interessent regelmäßig ausreichend Geld verdient und somit Kredite bedienen kann. Gibt es entsprechende Indizien für eine gute Bonität, lässt sich eine größere Finanzierungswahrscheinlichkeit daraus ableiten.

Prüfen Sie die Vermögensnachweise

Bitten Sie um Kopien von Konto- oder Depotauszügen sowie Nachweise für Vermögen. Diese Unterlagen können durchaus aussagekräftig sein, um einzuschätzen, ob der Interessent die Kaufnebenkosten tragen kann und über Sicherheiten verfügt.

Der potenzielle Käufer muss Ihrer Bitte zwar nicht nachkommen. Aber an seiner Reaktion können Sie schon einiges ablesen: Weicht er Ihrer Frage aus, zögert er? Dann ist durchaus denkbar, dass er gar nicht die finanziellen Mittel hat, um einen Immobilienkauf zu tätigen.

Prüfen Sie die Finanzierungsbestätigung der Bank

Es ist gängige Praxis, sich im Rahmen einer Bonitätsprüfung beim Immobilienverkauf die Finanzierungszusage der Bank zeigen zu lassen. Beachten Sie den wichtigen Unterschied:

• Die Bankbestätigung ist Ankündigung der Bank, den Kaufwunsch des Interessenten bis zu einem bestimmten Betrag per Kredit zu finanzieren. Es ist aber keine Zusage für eine konkrete Immobilie.
• Die Finanzierungszusage der Bank ist deutlich relevanter und beinhaltet eine zeitlich befristete Zusage, den Kauf einer konkreten Immobilie zu finanzieren. Dabei prüft die Bank vorab alle Unterlagen zur Immobilie.

An der Bankbestätigung lässt sich nur eine Tendenz erkennen. Das für Sie wichtige Dokument ist die Finanzierungszusage. Diese enthält unter anderem ein aktuelles Datum und die Anschrift und Bezeichnung der zu finanzierenden Immobilie. Ist diese Finanzierungszusage in Ordnung, können Sie sicher sein, dass der beantragte Kredit auch bewilligt wird. Sie ist der wichtigste Nachweis, um abzuschätzen, ob der Interessent den Kaufpreis zahlen kann.

Wissenswertes rund um das Prüfen der Finanzierung und Bonität

Es gibt noch einige Dinge, die Sie wissen sollten, wenn Sie die Finanzkraft und Bonität des Verkäufers prüfen. Zudem gibt es einige Alarmsignale, bei denen Sie besonders vorsichtig sein sollten. Wir haben außerdem noch einige Tipps, wie Sie Interessenten mit fehlender Finanzierungsbasis aussortieren. Wir stellen Ihnen hier kurz einige Informationen bereit:

• Der Käufer kündigt an, bar zu bezahlen. Das ist in Deutschland verboten. In diesem Fall können Sie nicht nur keine verlässlichen Angaben überprüfen. Sie laufen auch Gefahr, Opfer eines Versuchs der Geldwäsche zu werden. Barzahlungswünsche haben fast immer einen illegalen Hintergrund. Halten Sie Abstand! Überdies sollten Sie diesen Vorfall bei der Polizei melden. Denn Barzahlung ist verboten und schon die versuchte Geldwäsche ein schwerwiegendes Delikt.
• Fragen Sie frühzeitig nach Unterlagen, die zum Prüfen der Finanzierung und Bonität erforderlich sind. Die meisten Dokumente legt der Käufer freiwillig vor und Sie dürfen diese erst zur Vertragsunterzeichnung anfordern. Aber allein der Hinweis auf diesen späteren Wunsch hilft dabei, „Besichtigungstourismus“ zu vermeiden und die Interessenten vorzufiltern.
• Seien Sie wachsam, wenn es auf Fragen nach der Finanzierung ausweichende oder unklare Antworten gibt. Diese können auf eine fehlende Finanzierungszusage hinweisen. Dann kann sich der Verkaufsprozess mit unklarem Ergebnis noch über Wochen hinziehen. Das sollten Sie vermeiden, indem Sie diese Interessenten möglichst früh aussortieren.
• Fokussieren Sie sich auf den Verkauf. Aber löschen Sie nicht bei der ersten erfolgreichen Verhandlung das Inserat. Solange Sie auch nur ansatzweise unsicher sind, ob die Finanzierung gesichert ist, sollten Sie das Immobilienangebot noch im Netz stehen lassen. Gehen Sie auch nicht auf mögliche Bitten zum Löschen, mündliche Zusagen von Kaufinteressierten und dergleichen ein. Verkauft ist die Immobilie erst mit dem Vertrag und der Grundbuchänderung.
• Bei Unsicherheiten im Hinblick auf die Finanzierung könnten Sie sich absichern. Nutzen Sie den Service des Notars. Dieser bietet ein kostenpflichtiges Notaranderkonto an. Mit diesem Treuhandkonto sorgt der Notar dafür, dass das Eigentum an der Immobilie erst dann an den Käufer übertragen wird, wenn der Kaufpreis tatsächlich und in voller Höhe auf dem Notaranderkonto eingegangen ist. Dieser Schritt ist bei ordnungsgemäßem Ablauf allerdings unnötig.
• Vermeiden Sie die Schlüsselübergabe, bevor der Kaufpreis bezahlt ist. Es ist üblich, die Immobilie erst nach Geldeingang zu übergeben. Anderenfalls können Schäden durch Personen entstehen, während der Verkauf am Ende doch noch platzt.
• Vorsicht bei Ratenzahlung! Es kann sein, dass der Käufer den Betrag ganz oder teilweise in Raten bezahlen möchte. In diesem Fall zahlt er die Raten aus eigenem Vermögen (die Bank würde sonst die Summe bestätigen und bereithalten). Mit der Bonitätsprüfung können Sie aber im Vorfeld nicht herausfinden, ob sich die Finanzkraft des Interessenten später negativ ändert oder er Zahlungen nicht nachkommt. Sie haben ein erhöhtes Risiko und sollten Ratenzahlungen vermeiden.

Mangelnde Bonität des Käufers ist ein Risiko, das Sie durch Prüfen von Details minimieren können

Diese Tipps helfen Ihnen, Klippen beim Verkauf zu umschiffen. Wenn Sie zusätzlich sowohl die Finanzierung als auch die Bonität der Interessenten prüfen, sichern Sie sich bestmöglich gegen einen Zahlungsausfall ab. Sie vermeiden, dass Verträge in letzter Sekunde nicht zustande kommen, und sparen Zeit und Nerven beim Immobilienverkauf.