Die Ehegattenschaukel: der legale Steuertrick
Die Ehegattenschaukel ist ein beliebter und legaler Steuertrick, der zu einer erheblichen Steuerersparnis führen kann. Dabei verkauft ein Ehepartner dem anderen sein Haus und kann erhöhte Abschreibungen geltend machen. Das klappt sogar noch besser beim gegenseitigen Verkauf. Wie funktioniert das?
Die Ehegattenschaukel im Überblick: So funktioniert der Steuertrick
Bei der Ehegattenschaukel kommen mehrere Aspekte zusammen, die letztlich dazu führen, dass sich durch steuerfreien Verkauf an den Ehepartner bei vermieteten Immobilien die Abschreibungssumme stark erhöht und alle Kosten aus dem Kauf bzw. Verkauf zwischen Eheleuten übersteigt. Durch mehrere Aspekte entsteht so im optimalen Fall eine erhebliche Steuererleichterung. Der Begriff Schaukel deutet darauf hin: Dieses Vorgehen ist nicht nur mit mehreren Immobilien gegenseitig möglich, sondern lässt sich alle zehn Jahre (Haltefrist für den steuerfreien Verkauf) wiederholen, sodass ein regelmäßig maximierter Steuereffekt möglich ist.
Die Ehegattenschaukel funktioniert auch beim Verkauf an die direkten Angehörigen in gerader Linie (Kinder an Eltern, Großeltern an Enkel usw.), wenn diese beim Verkauf von der Grunderwerbsteuer ausgenommen sind.
Voraussetzungen für die Ehegattenschaukel
Es ist unwichtig, ob ein Ehepartner dem anderen eine Immobilie verkauft oder sich beide gegenseitig eine Immobilie verkaufen. Beides funktioniert, der Effekt beim gegenseitigen Verkauf ist aber größer.
Der Kaufpreis einer vermieteten Immobilie kann über viele Jahre abgeschrieben werden. Dabei fließen jährlich zwei bis drei Prozent der Summe steuermindernd in die Ermittlung der Einkommensteuer ein.
Der entscheidende Punkt ist, dass die Abschreibungssumme gemäß AfA sich deutlich erhöhen muss. Es gibt wesentliche Voraussetzungen, damit das System funktioniert:
- Bei der Immobilie muss es sich um ein vermietetes Objekt handeln, da nur dann die Abschreibungsmöglichkeiten nach AfA greifen.
- Die Haltefrist von zehn Jahren muss eingehalten werden, damit der Verkauf steuerfrei ist.
- Der Wert der Immobilie muss ausreichend stark gestiegen sein.
- Es muss ein typischer Kaufvertrag ausgehandelt werden, wobei ein Gutachten die Grundlage für den Preis bildet. Anderenfalls erkennt das Finanzamt ein Verstoß gegen den sogenannten Fremdvergleichsgrundsatz.
Speziell der letzte Punkt ist von entscheidender Bedeutung. Der gesamte Verkauf muss dem üblichen Marktmechanismen entsprechen, als ob die Immobilie an einen Dritten verkauft worden wäre. Nur dann wird diese Art von Verkauf unter Eheleuten steuerlich anerkannt.
Die Ehegattenschaukel im Detail: Diese Mechanismen greifen ineinander
Die Ehegattenschaukel bedingt, dass die Abschreibungssumme durch die Wertsteigerung der Immobilie steigt und so die daraus resultierende Steuererleichterung höher als zuvor ist.
Beim eigentlichen Verkaufsvorgang machen sich die Eheleute mehrere Vorteile zunutze, die letztlich zur Steuerersparnis führen. Der Verkauf nach zehn Jahren ist steuerfrei und es wird zudem unter Ehepartnern keine Grunderwerbssteuer fällig. Dadurch sinken die Kaufnebenkosten erheblich. In diesem Rahmen ist dann die Wertsteigerung der Immobilie entscheidend, die höhere Abschreibungen erlaubt und somit die persönliche Steuerlast mindert.
Wertsteigerung bei der Ehegattenschaukel ist entscheidend
Es klingt zunächst nachteilig. Aber die Voraussetzung der Wertsteigerung macht den eigentlichen Effekt aus. Zwar muss ein Ehepartner dem anderen mehr Geld bezahlen, als dieser selbst für die Immobilie beglichen hat. Ebenso ist eventuell zur Finanzierung ein höherer Immobilienkredit aus den Mieteinnahmen zu finanzieren. Aber genau das ist der Schlüssel. Denn der kaufende Ehepartner kann nun einen wesentlich höheren Kaufpreis steuerlich abschreiben lassen.
Mehr Gewinn durch eine deutliche Steuerreduzierung
Das Ziel: Die zusätzliche Abschreibung muss nach wenigstens zehn Jahren die Kreditkosten und alle Kaufnebenkosten möglichst deutlich überschreiten. Die höhere Abschreibungssumme reduziert direkt die persönliche Steuerlast deutlich und führt je nach Rahmenbedingungen zu mehr Gewinn aus der Vermietung. Je nach Objekt und Voraussetzungen sind hier zusätzliche jährliche Ersparnisse in vier- oder fünfstelliger Höhe möglich.
Zusatztrick: das Verkäuferdarlehen
Ein zusätzlicher Weg, die eigenen Finanzen aufzupeppen ist, ist das Verkäuferdarlehen. Dabei gewährt der verkaufende Partner dem anderen Partner einen Immobilienkredit.
Der Vorteil: Der Geldfluss bleibt innerhalb der Gemeinschaft der Ehepartner. Es ist keine Bank eingeschaltet. Der Darlehensnehmer kann den Zinsbetrag zudem als Werbungskosten geltend machen. Das wiederum reduziert ebenfalls die Steuerlast.
Allerdings muss ein ordentlicher Kreditvertrag aufgesetzt, ein angemessener Zinssatz verlangt und der monatliche Betrag tatsächlich von einem Konto auf das andere überwiesen werden. Nicht zuletzt muss der Darlehensgeber wie bei einem Bankkredit ins Grundbuch eingetragen werden.
Aber: Der Darlehensgeber kann dem Ehepartner einen Teil des Kredits stunden und so die finanzielle Belastung durch Zinsen reduzieren. Dieses Vorgehen sollte aber unbedingt vom Steuerberater begleitet werden, um nicht in die Falle eines unzureichenden Fremdvergleichsgrundsatzes zu tappen.
Geringe Umsetzungskosten – aber an einen Steuerberater denken!
Auch wenn beim Verkauf zwischen Ehepartnern keine Grunderwerbssteuer anfällt: Selbstverständlich entstehen Kosten. Diese Kaufnebenkosten reduzieren sich jedoch in der Regel auf Notarkosten (inkl. Grundbuchänderungen) und das Wertgutachten. Die Notarkosten lassen sich eventuell durch Gründen einer GbR weiter reduzieren.
Zusätzlich sollten Interessierte die Kosten für einen Steuerberater einkalkulieren, denn der Effekt auf die persönliche Steuerlast und weitere Details müssen genau kalkuliert werden. Eine individuelle Beratung ist nachdrücklich zu empfehlen.
Risiken beim Nutzen des Ehegattenschaukelmodells
Die Ehegattenschaukel funktioniert nur bei einer Wertsteigerung und nur dann, wenn der Verkauf dem üblichen Prozedere folgt und zum Marktwert stattfindet. Das schließt zwingend einen notariellen Kaufvertrag, eine Grundbuchänderung sowie einen echten Geldfluss zwischen getrennten Konten ein. Abweichungen sind Indizien für ein Scheingeschäft und eine missbräuchliche Nutzung.
Weitere Probleme sind ebenfalls möglich. So besteht ein Gestaltungsmissbrauch, wenn die Immobilie an den Ehepartner vermietet ist. Die Abschreibungen werden dann nicht anerkannt. Denn letztlich wohnen üblicherweise beide Partner in der Immobilie. Bei einer Scheidung droht das nächste Problem. Eigentümer ist mit allen Konsequenzen, wer im Grundbuch steht. Daher sollten die Eheleute bereits im Vorfeld einen Ehevertrag aufsetzen lassen, der den Verbleib der Immobilie klärt.
Sobald ein relevanter Aspekt nicht korrekt ist, kann das Finanzamt eingreifen. Der Steuervorteil ist dahin und die Kosten entstehen dennoch.
Vorteil regelmäßig nutzen: Das Aufschaukeln des Steuereffekts
Die Ehegattenschaukel ist dann besonders effektiv, wenn beide Partner eine Immobilie an den Ehepartner verkaufen und dieses Vorgehen alle zehn Jahre nach Ende der Haltefrist für den steuerfreien Verkauf wiederholen. Dadurch profitieren beide Eheleute von der höheren Abschreibung aus der Wertsteigerung. Dieses Aufschaukeln des Steuervorteils ist der größte Vorteil dieses Modells.
Geschrieben von
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