Wohnen mit Hafenblick - Rügen-Stralsund - 3,6% AfA o. heute Zweitwohnsitz & späterer Altersruhesitz?

📍 Die Immobilie & Premium-Lage
Zum Verkauf steht eine barrierearme 3-Zimmer-Erdgeschosswohnung mit ca. 66 m² Wohnfläche (84,59m² nutzbare Wohn- & Nutzfläche) inklusive Balkon und einer sonnigen Südterrasse in der begehrten ersten Reihe von Altefähr (Rügen). Sie genießen einen freien Blick auf den modernen Yachthafen und die historische Skyline der Hansestadt Stralsund. Der feinsandige Südstrand ist nur 250 Meter entfernt. Das historische Gebäude (Baujahr 1890) wurde 2004/2023&2024 vollständig modernisiert (Innenausbau mit Dornbracht, Villeroy & Boch, Einbauküche sowie zukunftssichere Hybrid-Wärmepumpe neu). Energieklasse C (88,10 kWh).

📈 Das Kombi-Nutzungskonzept: Heute Zweitwohnsitz, morgen schuldenfreie Rente
Dieses Objekt verbindet Lebensqualität mit mathematischer Vernunft und ist perfekt auf eine Haltedauer von 10 bis 15 Jahren bis zu Ihrem geplanten Renteneintritt ausgelegt:
•Phase 1 (Bis 30.04.2027): Voller Leerstandsschutz durch bestehendes, befristetes Mietverhältnis (915 € reine Netto-Kaltmiete/Monat). Zweitwohnsteuer entfällt in dieser Phase (0 €).
•Phase 2 (Ab Mai 2027): Nutzen Sie die Wohnung flexibel als Ostsee-Zweitwohnsitz mit Eigennutzungsrecht oder stellen Sie auf die lukrative Ferienvermietung um.
•Phase 3 (Ihr Ruhestand): Sie ziehen im Alter mietfrei als Rentner in Ihr eigenes, barrierefreies Erdgeschoss-Eigentum in bester Wasserlage ein.

🏛️ Der massive Steuerturbo (AfA-Verdopplung)
Hinweis: Unverbindlicher Modellansatz, keine Steuerberatung.
Aufgrund der Modernisierung wird ein Restnutzungsdauergutachten (RND) für eine Restlaufzeit von 28 Jahren erstellt [ImmoWertV]. Bei einem festgeschriebenen, niedrigen Grundstücksanteil von nur 18.480 € verbleibt eine reine Gebäude-Abschreibungsbasis von 289.520 €. Dies ermöglicht einen gesetzlichen Sprung auf 3,6 % Gebäude-AfA pro Jahr (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) [EStG]. Bei einem familienüblichen Steuersatz sichert Ihnen dieser Hebel erhebliche Steuerrückerstattungen und führt zusammen mit den Mieteinnahmen ab Monat 1 zu einem rechnerischen Netto-Überschuss auf Ihrem Konto!

💶 Die Finanzierungs-Kalkulation (1A-Banken-Rating)
Durch das Einbringen von 21 % Eigenkapital auf die Gesamt-Investitionssumme (70.064 € inkl. aller Kaufnebenkosten) sichern Sie sich das absolute Best-Rating der Bank:
•Kreditbedarf: 263.576 € | Kondition: 3,60 % Zins | 2,00 % Tilgung (Monatliche Bankrate: 1.319,58 €)
•Der Schuldenfrei-Turbo: Nutzen Sie die vertragliche 5 % Sondertilgungs-Option pro Jahr, um das Darlehen in Rekordzeit (in 12 bis 13 Jahren) gegen Null zu drücken und pünktlich zum Ruhestand vollkommen schuldenfrei zu sein.

🛡️ Technische Sicherheit: Das Wärmecontracting
Die hocheffiziente Daikin Hybrid-Kaskade (inkl. PV-Anlage & Speicher) wird über ein externes Anlagencontracting betrieben. Für Sie als Eigentümer bedeutet das 0 € Anschaffungskosten und das absolute Null-Reparaturrisiko. Wartung und Instandhaltung liegen beim Contractor.
Der Verkauf erfolgt im WM-Aktionspreis für 299.500 € zzgl. 8.500 € Stellplatz vollständig provisionsfrei direkt vom Eigentümer! Weitere Angebot für Sie im Portfolio!
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✅ Premium-Lage & Anbindung: Die Residenz Hafenblick befindet sich in erster Reihe direkt am Yachthafen Altefähr auf der Insel Rügen. Es verbindet die Ruhe einer Insel-Ferienimmobilie mit der direkten Festland-Infrastruktur des UNESCO-Weltkulturerbes Stralsund (Erreichbarkeit in wenigen Minuten via Pkw, Rad oder Fährverbindung).
✅ Touristische Alleinstellungsmerkmale: Nur 250m zum einzigen echten Südstrand Rügens (maximale Sonnenstunden). Unverbaubarer Panoramablick auf die historische Skyline von Stralsund. Direktes Nachbarschaftsumfeld geprägt durch die gehobene Residenz Hafenblick.
✅ Zielgruppen-Demografie: Durch die Schnittstellenlage ergibt sich ein krisenfestes Ganzjahres-Potenzial. Der dynamische Mietmarkt bedient zwei kaufkräftige Säulen: Urbane Berufspendler nach Stralsund sowie eine liquide Senioren-Klientel, die das Objekt als Altersruhesitz ansteuert. Parallel besteht ein hohes Potenzial für die exklusive Ferienvermietung entlang der Ostseeküste.
✅ Außergewöhnliches Aufholpotenzial im Marktvergleich
Während etablierte Ostsee-Hotspots wie Binz, Sellin, Göhren, Zingst oder Warnemünde bereits Quadratmeterpreise zwischen 8.000 € und 12.000 € markieren, bietet die Achse Stralsund/Altefähr ein außergewöhnliches Wertpotenzial. Das attraktive Preis-Leistungs-Verhältnis macht diesen Standort zur gefragten Alternative in erster Reihe. Altefähr ist aufgrund seiner Ausnahmestellung – dem direkten Skyline-Blick auf Stralsund – ein Hochpreis-Standort mit einer stabilen Wertbasis von durchschnittlich 5.448 €/m². In dieser Top-Lage trifft eine extrem begrenzte Verfügbarkeit auf eine hohe Nachfrage nach wertstabilen Sachwerten für Ihre Altersvorsorge.
In Top-Lagen wie dem Hafengebiet von Stralsund und dem Seebad Altefähr auf Rügen treffen eine extrem begrenzte Verfügbarkeit auf eine hohe Nachfrage nach wertstabilen Sachwerten.